Продажа квартиры меньше 5 лет: какой налог

Если квартира была в собственности меньше минимального срока, с дохода от продажи платят НДФЛ. Налог считают не с цены, а с разницы между доходом и вычетом. Вычет — 1 млн ₽ или подтверждённые расходы на покупку, что выгоднее.

Какой срок нужен, чтобы не платить

3 года — если квартиру получили по наследству, в подарок от члена семьи или близкого родственника, приватизировали, получили по договору ренты или это ваше единственное жильё. Другое жильё, купленное за 90 дней до продажи, не мешает считать проданную квартиру единственной.
3 года — если квартиру получили до 1 января 2016 года.
5 лет — во всех остальных случаях, например при обычной покупке.

Регион может сократить срок своим законом.

Срок считают с даты регистрации права собственности. По договору долевого участия — с даты полной оплаты, по наследству — со дня смерти наследодателя. Дата продажи — регистрация перехода права к покупателю.

Как считается налог

Доход — цена по договору, но не меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Закон региона может снизить этот коэффициент.
Вычет — 1 млн ₽ в год на всё проданное жильё и землю или подтверждённые расходы на покупку.
Налог — 13% с разницы. С 2025 года 15% платят с той части, на которую налоговая база по продаже вместе с дивидендами, процентами по вкладам и ценными бумагами превышает за год 2,4 млн ₽.

Что подать и когда

Декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля. Если доход не больше 1 млн ₽, декларация не нужна.

Пример расчёта

Пример: квартира куплена 15.04.2022 за 5 000 000 ₽; у продавца есть другое жильё; продана в 2025 году за 7 000 000 ₽; кадастровая стоимость 6 000 000 ₽.

Вердикт · 2025 год

Налог нужно заплатить

Минимальный срок владения — 5 лет. ст. 217.1 НК
Срок истекает 15.04.2027: без налога — продажа после этой даты. ст. 217.1 НК

Минимальный срок владения5 летст. 217.1 НК

Минимальный срок истекает15.04.2027ст. 217.1 НК

Цена продажи7 000 000 ₽

70% кадастровой стоимости4 200 000 ₽ст. 214.10 НК

Доход от продажи — большее из двух7 000 000 ₽ст. 214.10 НК

Вычет без документов1 000 000 ₽ст. 220 НК

Расходы на покупку — выбраны− 5 000 000 ₽ст. 220 НК

Налоговая база2 000 000 ₽

Налог к уплате260 000 ₽ст. 224 НК

Расходы 5 000 000 ₽ больше вычета 1 000 000 ₽ — выгоднее расходы.
Ставка — по шкале баз п. 6 ст. 210 вместе с другими такими доходами года.

Расчёт налога с продажи

Декларация и сроки

Декларация 3-НДФЛнужнаст. 229 НК

Подать до30.04.2026ст. 229 НК

Уплатить налог до15.07.2026ст. 228 НК

Посчитать свой случай

Частые вопросы

Можно ли уменьшить налог вычетом за покупку новой квартиры?

Да. Вычет за покупку в том же году сначала уменьшает зарплату и другие доходы по основной шкале, а остаток — доход от продажи. Калькулятор учтёт это, если указать доходы и вычеты года.

Я продал квартиру ровно в день, когда истёк срок. Платить?

Это спорный случай. Калькулятор покажет «уточните у консультанта» и посчитает налог осторожно — так, как если бы срок ещё не истёк.

Источники

Минимальный срок владения: 5 лет; 3 года — наследство, дарение от родственника, приватизация, рента, единственное жильё; авто — 3 года. НК РФ, ст. 217.1, п. 2–4, 6; ст. 217, п. 17.1 · НК РФ, ст. 217.1 — ред. от 01.10.2026 · Семейный кодекс РФ, ст. 2 и 14: члены семьи и близкие родственники · Письмо Минфина России от 05.06.2025 № 03-04-05/55310: ДДУ с эскроу — с даты зачисления на счёт · НК РФ, ст. 217, п. 17.1 — иное имущество (в том числе авто): срок владения 3 года
Годы: 2023
Доход от продажи недвижимости — не ниже 0,7 кадастровой стоимости на 1 января года перехода права. НК РФ, ст. 214.10, п. 2, 4 · НК РФ, ст. 214.10 — ред. от 01.10.2026
Годы: 2023–2026
Вычет при продаже за год: 1 млн — жильё и земля, 250 тыс. — иная недвижимость, 250 тыс. — иное имущество; или расходы. НК РФ, ст. 220, п. 2, пп. 1–2; п. 3 · НК РФ, ст. 220 — КонсультантПлюс · Письмо Минфина России от 17.09.2024 № 03-04-05/88941: 250 тыс. в целом на все авто за год · Письмо Минфина России от 24.03.2020 № 03-04-05/22755: по одному объекту вычет, по другому расходы · Письмо ФНС России от 07.02.2025 № БС-17-11/388@: доля по отдельному договору — до 1 млн
Годы: 2023–2026
Продажа и дарение имущества 2021–2024: 13% при любой сумме, вне порога 5 млн. НК РФ, ст. 224, п. 1.1 в ред. Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ · УФНС России по г. Москве, презентация, 10.04.2025, слайд 11: 7 000 000 × 13% за 2024 год
Годы: 2023–2024
Остаток вычетов года, не уместившийся в основную базу (в том числе за покупку нового жилья), уменьшает доход от продажи. НК РФ, ст. 210, п. 6 · Письмо ФНС России от 07.02.2025 № БС-17-11/388@ · Письмо ФНС России от 26.12.2023 № БС-19-11/402@
Годы: 2023–2026
Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога за 2023 год. Информация ФНС России: декларацию о доходах 2023 года — до 2 мая 2024 года, уплата — до 15 июля 2024 года · НК РФ, ст. 229, п. 1 · НК РФ, ст. 228, п. 4 · НК РФ, ст. 6.1, п. 7
Годы: 2023
Декларация по продаже не нужна, если доход освобождён или не больше вычета. НК РФ, ст. 229, п. 4 · Письмо Минфина России от 18.08.2021 № 03-04-05/66549: с доходов 2021 года · УФНС России по Костромской области, 25.02.2026: примеры
Годы: 2023–2026
Минимальный срок владения: 5 лет; 3 года — наследство, дарение от родственника, приватизация, рента, личный фонд, единственное жильё; авто — 3 года. НК РФ, ст. 217.1, п. 2–4, 6; ст. 217, п. 17.1 · НК РФ, ст. 217.1 — ред. от 01.10.2026 · Семейный кодекс РФ, ст. 2 и 14: члены семьи и близкие родственники · Письмо Минфина России от 05.06.2025 № 03-04-05/55310: ДДУ с эскроу — с даты зачисления на счёт · НК РФ, ст. 217, п. 17.1 — иное имущество (в том числе авто): срок владения 3 года
Годы: 2024–2026
Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога за 2024 год. УФНС России по Псковской области, 09.01.2025: декларация за 2024 год — до 30 апреля 2025 года · НК РФ, ст. 229, п. 1 · НК РФ, ст. 228, п. 4 · НК РФ, ст. 6.1, п. 7
Годы: 2024
Продажа имущества с 2025 года — по шкале совокупности баз п. 6 ст. 210. НК РФ, ст. 210, п. 6, пп. 1; ст. 224, п. 1.1 в ред. 176-ФЗ · НК РФ, ст. 224, п. 1.1 · УФНС России по г. Москве, презентация, 10.04.2025, слайд 11
Годы: 2025–2026
Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога за 2025 год. Информация ФНС России «Декларационная кампания 2026»: подача — до 30 апреля, уплата — до 15 июля 2026 года · НК РФ, ст. 229, п. 1 · НК РФ, ст. 228, п. 4 · НК РФ, ст. 6.1, п. 7
Годы: 2025
Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога за 2026 год. НК РФ, ст. 229, п. 1; ст. 228, п. 4 · НК РФ, ст. 228, п. 4 · НК РФ, ст. 6.1, п. 7
Годы: 2026

Проверено: 28.10.2026

Методика: как мы считаем — правила по годам, округление, спорные случаи.

Расчёт не является налоговой консультацией. Он показывает, как считается сумма по правилам НК РФ в редакции выбранного года. Решение о вычете принимает налоговый орган.