Вычеты и НДФЛ

Налог с продажи квартиры — калькулятор

Проверяем срок владения и исключения, сравниваем цену с 70% кадастровой стоимости, выбираем, что выгоднее — вычет 1 млн ₽ или расходы, и считаем налог по правилам года продажи. Пример ниже уже посчитан — поменяйте данные на свои.

Наследство, дарение от родственника, приватизация и рента — срок 3 года вместо 5
Дата регистрации права собственности — есть в выписке ЕГРН
Дата регистрации перехода права к покупателю. Её год — налоговый период
Считается и жильё супруга в совместной собственности. Единственное жильё — срок 3 года
Сумма по договору, которая приходится на вас
Всего объекта, из выписки ЕГРН. Доход — не меньше 70% от неё с учётом доли
Только подтверждённые документами: договор, платёжки, расписки
Другие доходы года по той же ставке
Обычно 0. С 2025 года эти доходы и продажа вместе облагаются по 13% до 2,4 млн ₽ и по 15% свыше
Семья с двумя и более детьми
Вычеты этого года — уменьшить налог с продажи
Если закон вашего региона меняет правила
Федеральное значение — 70%. Заполните, только если закон вашего региона это меняет
Регион может только сократить срок. Заполните, только если закон вашего региона это меняет
Особые случаи

Их мы не считаем уверенно — покажем «уточните у консультанта».

Данные остаются в этом браузере.

Вердикт · 2025 год

Налог нужно заплатить

  • Минимальный срок владения — 5 лет. ст. 217.1 НК
  • Срок истекает 15.04.2027: без налога — продажа после этой даты. ст. 217.1 НК
Минимальный срок владения5 летст. 217.1 НК
Минимальный срок истекает15.04.2027ст. 217.1 НК
Цена продажи6 000 000 ₽
70% кадастровой стоимости3 500 000 ₽ст. 214.10 НК
Доход от продажи — большее из двух6 000 000 ₽ст. 214.10 НК
Вычет без документов1 000 000 ₽ст. 220 НК
Расходы на покупку — выбраны− 4 000 000 ₽ст. 220 НК
Налоговая база2 000 000 ₽
Налог к уплате260 000 ₽ст. 224 НК
  • Расходы 4 000 000 ₽ больше вычета 1 000 000 ₽ — выгоднее расходы.
  • Ставка — по шкале баз п. 6 ст. 210 вместе с другими такими доходами года.
Расчёт налога с продажи

Декларация и сроки

Декларация 3-НДФЛнужнаст. 229 НК
Подать до30.04.2026ст. 229 НК
Уплатить налог до15.07.2026ст. 228 НК

Что будет без декларации

Штраф за неподачу — спорно13 000–78 000 ₽ст. 119 НК
Штраф за неуплату до 15.07.202652 000 ₽ст. 122 НК
Пени за каждый день просрочкине считаемст. 75 НК
Проверка без декларацииналог посчитают самист. 88 НК
  • Срок подачи за 2025 год — 30.04.2026, раньше 26.06.2026, когда отменили штраф по недвижимости (201-ФЗ). Действует ли отмена для этого срока — спорно, уточните у консультанта. Посчитано осторожно: штраф возможен.
  • Штраф за неподачу — 5% неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц после 30.04.2026: от 13 000 ₽ до 78 000 ₽ (не больше 30% налога и не меньше 1 000 ₽).
  • Если не уплатить налог до 15.07.2026 — штраф 20% неуплаченной суммы: 52 000 ₽ (ст. 122). При умысле — 40%, 104 000 ₽; умысел калькулятор не оценивает.
  • За каждый день просрочки уплаты начисляют пени (ст. 75). Их не считаем: сумма зависит от дня уплаты и ключевой ставки.
  • Без декларации инспекция сама посчитает налог по своим данным, например из Росреестра: проверка — в течение трёх месяцев после 15.07.2026 (п. 1.2 ст. 88). Если цены у инспекции нет, доход возьмут не ниже 70% кадастровой стоимости. Расходы и основания освобождения учтут, только если вы их покажете — в декларации или в пояснениях.

Скачать расчёт PDF и пошаговую инструкцию

Персональный PDF с расчётом, шагами в личном кабинете, чек-листом и шаблонами заявлений — собирается в браузере, без отправки ваших данных на сервер.

Методика

  1. Налоговый период — год регистрации перехода права к покупателю. Правила берём только этого года: 2023, 2024, 2025 или 2026.
  2. Срок владения: 5 лет, 3 года — для наследства и дарения от члена семьи или близкого родственника, приватизации, ренты, личного фонда (с 2024 года) и единственного жилья. Жильё, полученное за 90 дней до продажи и позже, не мешает считать проданное единственным. По ДДУ срок считаем с даты полной оплаты, по наследству — с даты смерти наследодателя. Продали после окончания срока — налога и декларации нет.
  3. Семьи с двумя и более детьми не платят налог при любом сроке владения, если выполнены все условия ст. 217.1 НК: новое жильё куплено вовремя и больше проданного, кадастровая стоимость проданного не больше 50 млн ₽, нет больше 50% в другом, большем жилье.
  4. Доход — цена по договору, но не меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи (с учётом доли). Для жилья, полученного до 2016 года, кадастровое правило не действует. Регион может менять коэффициент — укажите свой, если закон региона это меняет.
  5. Доход уменьшаем на вычет 1 млн ₽ в год на все проданные жильё и землю или на подтверждённые расходы — что выгоднее. Если доход от продаж за год не больше 1 млн ₽, налога и декларации нет.
  6. Вычеты года — за покупку жилья, проценты по ипотеке, лечение, обучение — сначала уменьшают зарплату, а остаток — доход от продажи (п. 6 ст. 210 НК). Что не уместилось и туда, на следующий год переносится не всегда — тогда пишем «уточните у консультанта».
  7. Ставка: продажа 2023–2024 годов — 13% при любой сумме; с 2025 года продажа вместе с дивидендами, процентами по вкладам и ценными бумагами облагается по 13% до 2,4 млн ₽ и по 15% свыше. Налог округляем до рубля.
  8. Без декларации: штраф за неподачу (ст. 119 НК) с 26.06.2026 по продаже недвижимости не назначают; для сроков подачи до этой даты это спорно, и мы показываем возможный штраф. Штраф за неуплату (ст. 122 НК) и пени остаются. Инспекция посчитает налог сама по своим данным, и о ваших расходах она может не знать.
  9. Спорные и редкие случаи не угадываем: пишем «спорно» или «уточните у консультанта» с причиной, а налог считаем осторожно — в пользу большей суммы.

Источники

  1. Минимальный срок владения: 5 лет; 3 года — наследство, дарение от родственника, приватизация, рента, единственное жильё; авто — 3 года. НК РФ, ст. 217.1, п. 2–4, 6; ст. 217, п. 17.1 · НК РФ, ст. 217.1 — ред. от 01.10.2026 · Семейный кодекс РФ, ст. 2 и 14: члены семьи и близкие родственники · Письмо Минфина России от 05.06.2025 № 03-04-05/55310: ДДУ с эскроу — с даты зачисления на счёт · НК РФ, ст. 217, п. 17.1 — иное имущество (в том числе авто): срок владения 3 года
    Годы: 2023
  2. Семьи с 2+ детьми: продажа жилья без налога при любом сроке владения. НК РФ, ст. 217.1, п. 2.1 · Федеральный закон от 29.05.2023 № 198-ФЗ: с 2023 года — и участок с постройками, проданные вместе с жильём · Письмо ФНС России от 26.12.2023 № БС-19-11/402@: новое жильё больше по площади или по кадастровой стоимости
    Годы: 2023–2025
  3. Доход от продажи недвижимости — не ниже 0,7 кадастровой стоимости на 1 января года перехода права. НК РФ, ст. 214.10, п. 2, 4 · НК РФ, ст. 214.10 — ред. от 01.10.2026
    Годы: 2023–2026
  4. Вычет при продаже за год: 1 млн — жильё и земля, 250 тыс. — иная недвижимость, 250 тыс. — иное имущество; или расходы. НК РФ, ст. 220, п. 2, пп. 1–2; п. 3 · НК РФ, ст. 220 — КонсультантПлюс · Письмо Минфина России от 17.09.2024 № 03-04-05/88941: 250 тыс. в целом на все авто за год · Письмо Минфина России от 24.03.2020 № 03-04-05/22755: по одному объекту вычет, по другому расходы · Письмо ФНС России от 07.02.2025 № БС-17-11/388@: доля по отдельному договору — до 1 млн
    Годы: 2023–2026
  5. Продажа и дарение имущества 2021–2024: 13% при любой сумме, вне порога 5 млн. НК РФ, ст. 224, п. 1.1 в ред. Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ · УФНС России по г. Москве, презентация, 10.04.2025, слайд 11: 7 000 000 × 13% за 2024 год
    Годы: 2023–2024
  6. Остаток вычетов года, не уместившийся в основную базу (в том числе за покупку нового жилья), уменьшает доход от продажи. НК РФ, ст. 210, п. 6 · Письмо ФНС России от 07.02.2025 № БС-17-11/388@ · Письмо ФНС России от 26.12.2023 № БС-19-11/402@
    Годы: 2023–2026
  7. Вычеты ст. 218–221 уменьшают основную налоговую базу. НК РФ, ст. 210, п. 3 · НК РФ, ст. 210 — КонсультантПлюс
    Годы: 2023–2026
  8. Шкала НДФЛ 2021–2024: 13% до 5 млн, 650 000 ₽ + 15% свыше. НК РФ, ст. 224, п. 1 в ред. Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ
    Годы: 2023–2024
  9. Остаток имущественного вычета переносится на следующие годы до полного использования. НК РФ, ст. 220, п. 9 · НК РФ, ст. 220 — КонсультантПлюс
    Годы: 2023–2026
  10. Декларация по продаже не нужна, если доход освобождён или не больше вычета. НК РФ, ст. 229, п. 4 · Письмо Минфина России от 18.08.2021 № 03-04-05/66549: с доходов 2021 года · УФНС России по Костромской области, 25.02.2026: примеры
    Годы: 2023–2026
  11. Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога за 2023 год. Информация ФНС России: декларацию о доходах 2023 года — до 2 мая 2024 года, уплата — до 15 июля 2024 года · НК РФ, ст. 229, п. 1 · НК РФ, ст. 228, п. 4 · НК РФ, ст. 6.1, п. 7
    Годы: 2023
  12. Штрафы: неподача декларации — 5% неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц, не больше 30% и не меньше 1 000 ₽; неуплата налога — 20%, при умысле — 40%. НК РФ, ст. 119, п. 1; ст. 122, п. 1, 3 · НК РФ, ст. 122, п. 1, 3 · НК РФ, ст. 75 — пени за каждый день просрочки уплаты
    Годы: 2023–2026
  13. Штраф за неподачу не назначают (201-ФЗ, с 26.06.2026): 3-НДФЛ по продаже или дарению недвижимости; декларация с налогом 0, поданная с опозданием. Срок подачи за этот год истёк раньше — действует ли освобождение, спорно. Спорно: показываем обе позиции. НК РФ, ст. 119, п. 3, 4 в ред. Федерального закона от 26.06.2026 № 201-ФЗ · НК РФ, ст. 5, п. 3: акты, устраняющие или смягчающие ответственность, имеют обратную силу · Главкнига: ФНС — освобождение по декларациям без налога к уплате применяется и к поданным до 26.06.2026 · buh.ru: п. 3 ст. 119 обратной силы не имеет; о прошлых годах для п. 4 не сказано · УФНС России по г. Севастополю: приняты законы, смягчающие ответственность (201-ФЗ)
    Годы: 2023–2025
  14. Если 3-НДФЛ по продаже или дарению недвижимости не подана, инспекция сама проводит камеральную проверку по своим данным — в течение трёх месяцев после срока уплаты. НК РФ, ст. 88, п. 1.2 · УФНС России по Калужской области, 25.08.2021: без декларации НДФЛ могут исчислить из 70% кадастровой стоимости · НК РФ, ст. 214.10, п. 2
    Годы: 2023–2026
  15. НДФЛ исчисляется в полных рублях: меньше 50 копеек отбрасывается, 50 копеек и больше — до рубля. НК РФ, ст. 52, п. 6 · НК РФ, ст. 52, п. 6 — КонсультантПлюс
    Годы: 2023–2026
  16. Минимальный срок владения: 5 лет; 3 года — наследство, дарение от родственника, приватизация, рента, личный фонд, единственное жильё; авто — 3 года. НК РФ, ст. 217.1, п. 2–4, 6; ст. 217, п. 17.1 · НК РФ, ст. 217.1 — ред. от 01.10.2026 · Семейный кодекс РФ, ст. 2 и 14: члены семьи и близкие родственники · Письмо Минфина России от 05.06.2025 № 03-04-05/55310: ДДУ с эскроу — с даты зачисления на счёт · НК РФ, ст. 217, п. 17.1 — иное имущество (в том числе авто): срок владения 3 года
    Годы: 2024–2026
  17. Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога за 2024 год. УФНС России по Псковской области, 09.01.2025: декларация за 2024 год — до 30 апреля 2025 года · НК РФ, ст. 229, п. 1 · НК РФ, ст. 228, п. 4 · НК РФ, ст. 6.1, п. 7
    Годы: 2024
  18. Продажа имущества с 2025 года — по шкале совокупности баз п. 6 ст. 210. НК РФ, ст. 210, п. 6, пп. 1; ст. 224, п. 1.1 в ред. 176-ФЗ · НК РФ, ст. 224, п. 1.1 · УФНС России по г. Москве, презентация, 10.04.2025, слайд 11
    Годы: 2025–2026
  19. Шкала для совокупности баз п. 6 ст. 210: 13% до 2,4 млн, 312 000 ₽ + 15% свыше. НК РФ, ст. 224, п. 1.1; ст. 210, п. 6 в ред. Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ · НК РФ, ст. 210, п. 6 · УФНС России по г. Москве, презентация «Налог на доходы физических лиц…», 10.04.2025
    Годы: 2025–2026
  20. Шкала с 2025 года: 13 / 15 / 18 / 20 / 22% с порогами 2,4 / 5 / 20 / 50 млн. НК РФ, ст. 224, п. 1 в ред. Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ · НК РФ, ст. 224 — КонсультантПлюс
    Годы: 2025–2026
  21. Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога за 2025 год. Информация ФНС России «Декларационная кампания 2026»: подача — до 30 апреля, уплата — до 15 июля 2026 года · НК РФ, ст. 229, п. 1 · НК РФ, ст. 228, п. 4 · НК РФ, ст. 6.1, п. 7
    Годы: 2025
  22. Семьи с 2+ детьми с 2026 года: недееспособные дети, дети, родившиеся до 30 апреля, сравнение и по кадастру. Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ, ст. 2 п. 38: п. 2.1 ст. 217.1 НК · НК РФ, ст. 217.1, п. 2.1 · Гарант, 19.01.2026: продажа жилья семьями с детьми с 2026 года
    Годы: 2026
  23. Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога за 2026 год. НК РФ, ст. 229, п. 1; ст. 228, п. 4 · НК РФ, ст. 228, п. 4 · НК РФ, ст. 6.1, п. 7
    Годы: 2026
  24. Штраф за неподачу не назначают (201-ФЗ, с 26.06.2026): 3-НДФЛ по продаже или дарению недвижимости; декларация с налогом 0, поданная с опозданием. НК РФ, ст. 119, п. 3, 4 в ред. Федерального закона от 26.06.2026 № 201-ФЗ · Федеральный закон от 26.06.2026 № 201-ФЗ — обзор ppt.ru · УФНС России по г. Севастополю: приняты законы, смягчающие ответственность (201-ФЗ)
    Годы: 2026

Проверено: 28.10.2026

Расчёт не является налоговой консультацией. Он показывает, как считается сумма по правилам НК РФ в редакции выбранного года. Решение о вычете принимает налоговый орган.